Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 574Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Договор купли продажи недвижимости реальный или консенсуальный

Продолжая рассмотрение договора купли-продажи, ниже остановимся на таких наиболее общих его характеристиках, как: 1 взаимность; 2 возмездность; 3 особенности момента заключения. Договор купли-продажи представляет собой двусторонний взаимный или синаллагматический договор греч. Synallagma - взаимоотношение , из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер. Двусторонний характер договора купли-продажи сегодня вообще не вызывает сомнений, однако нельзя не заметить об отсутствии такой определенности в прошлом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

15. Договор купли продажи недвижимости в предпринимательском праве

Продолжая рассмотрение договора купли-продажи, ниже остановимся на таких наиболее общих его характеристиках, как: 1 взаимность; 2 возмездность; 3 особенности момента заключения. Договор купли-продажи представляет собой двусторонний взаимный или синаллагматический договор греч.

Synallagma - взаимоотношение , из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер.

Двусторонний характер договора купли-продажи сегодня вообще не вызывает сомнений, однако нельзя не заметить об отсутствии такой определенности в прошлом.

Так, в русской цивилистической мысли Было распространено мнение, вообще лишавшее куплю-продажу договорного статуса, а потому исключавшее все рассуждения о ее одностороннем или взаимном характере. Такой подход основывался на том, что при отчуждении вещи в собственность договором признавался договор о продаже или т.

Договор запродажи, заключаемый в форме запродажной записи , тогда как куплю-продажу или купчую рассматривали в качестве фактических действий по приемо-передаче имущества, совершаемых в форме традиции для движимой вещи или составления купчей крепости для недвижимости во исполнение заключенного ранее договора запродажи.

Победоносцев, ссылаясь на разработчика Свода законов Российской Империи М. Сперанского, рассматривавшего купчую в качестве traditio symbolica, - купля-продажа отнесена к договорам.

В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности. В системе нашего права продажа отличается от договора о продаже. Купчая есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому.

В то же время, как указывают некоторые исследователи, в практических кругах получил распространение взгляд на куплю-продажу как на одностороннеобязывающий договор, обязанной стороной в котором является покупатель.

Не исключено, что взгляд этот мог основываться на признании за договором купли-продажи реального характера, где передача продавцом вещи рассматривалась предпосылкой заключения договора а потому лежала за рамками договора , а не его договорной обязанностью. Впоследствии, уже в советский период, определенную поддержку суждению об одностороннем характере договора купли-продажи предоставила ст. Консенсуальная система перехода права собственности , а потому не находился в зависимости от действий продавца.

В ряде случаев по тексту ГК РФ законодатель предпочитает использовать только один элемент например, продажа недвижимости, продажа предприятия - см. Примечательно, что в обоснование неразрывного единства этих двух элементов Д. Взаимный характер договора купли-продажи определяется не только и не столько тем, что его участниками являются две стороны - продавец и покупатель, а тем, что обе стороны здесь наделены взаимными правами и обязанностями. Так, обязанности продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанности покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования ее уплаты со стороны продавца.

Этим, однако, дело не ограничивается, поскольку тот же продавец как и покупатель несет и другие обязанности. Одни из них обнаруживают себя только в некоторых случаях, поскольку зависят от характера и особенностей отчуждаемого блага например, обязанности обеспечить необходимый ассортимент, комплектность и комплект отчуждаемых благ - см.

Другие обязанности продавца, напротив, проявляют себя практически всегда, а потому их можно признать универсальными так, с традицией, учитывая общее правило о моменте перехода права собственности по договору, предусмотренное в п. Консенсуальный договор постоянно встречается в деловом обороте. Что это такое и в чем отличие консенсуального договора от реального — вопросы, на которые ответит эта статья.

Помимо обычных прав и обязанностей, которые принадлежат соответственно кредитору и должнику и корреспондируют друг другу, обязательственному праву известны и т. Кредиторские обязанности, общая специфика которых состоит в том, что они принадлежат кредитору и не носят характера встречного с его стороны удовлетворения, а потому взаимности, кредитор, стало быть, должен нести их перед должником именно как кредитор, а должник не вправе требовать их исполнения.

Другая особенность кредиторских обязанностей заключается в известной их факультативности, так как исполнение основной обязанности должником часто возможно и без оказания соответствующей помощи со стороны кредитора.

Число кредиторских обязанностей в современном гражданском праве заметно уступает удельному весу, который они имели, и роли, которую играли в прошлом, где самый факт их существования находил свое логическое и последовательное воплощение в принципе товарищеского сотрудничества сторон при исполнении ими своих обязанностей см. В рамках современного договора купли-продажи кредиторскую обязанность, по всей видимости, можно встретить в п. Согласно имеющемуся мнению, совершение покупателем таких действий - одна из составляющих его обязанности по принятию товара, исполнение которой обеспечено санкциями см.

Однако если все же предположить и допустить, что в п. Исполнение сторонами договора купли-продажи своих обязанностей носит встречный характер, при этом, поскольку согласно п. Обратная последовательность в исполнении сторонами обязанностей т. Когда бы уплата покупной цены предшествовала передаче имущества может быть в том случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок см.

Поэтому случаи оплаты имущества непосредственно как до, так и после его передачи см. Практическое значение выяснения подобного соотношения может быть связано с применением сторонами договора купли-продажи диспозитивных правил п. Применительно к тем случаям, когда исполнение сторонами договора купли-продажи своих обязанностей не носит встречного характера, ГК РФ предусмотрены альтернативные последствия в виде допередачи товара или возврата уплаченной покупной цены для получившего предоплату продавца - см.

Договор купли-продажи является возмездным договором, возмездность, в свою очередь, выступает обязательным признаком всякого договора купли-продажи. И это может быть не случайным, ибо, согласившись сегодня со сделанным более полувека назад утверждением И. Возмездными принято считать договоры, удовлетворяющие имущественный интерес каждой вступающей в него стороны, напротив, безвозмездные договоры служат интересу только одной стороны, другая же сторона здесь не имеет какой-либо имущественной выгоды.

Преломление приведенного суждения классика, а также современного легального определения возмездности как платы или иного встречного предоставления за исполнение тем или иным лицом своих обязанностей см. Учитывая в то же время, что со времен римского права и по сей день общий смысл договора купли-продажи состоит в возмездном приобретении вещи а не наоборот , как, впрочем, принимая во внимание и ту специфическую роль денег, которую они выполняют в обществе, выступая всеобщим стоимостным эквивалентом, возмездность в договоре купли-продажи надлежит рассматривать узко: с точки зрения действий, совершаемых покупателем.

Вот почему ниже, при характеристике возмездности договора купли-продажи, подробнее остановимся на вопросе о покупной цене, уплачиваемой покупателем за приобретаемое имущество. В соответствии с догмами римского права цена в договоре купли-продажи должна быть определенной pretium certum , истинной pretium verum и справедливой pretium justum. Однако начнем с того, что в римском праве классического периода очевидные различия, связывавшиеся с т.

Сабинианским и прокульянским направлениями, существовали уже в отношении самого характера возмездности в договоре купли-продажи. Наши учителя, - продолжает он, - думают, что цена может состоять и в другой какой-либо вещи. Отсюда происходит то, что, как обыкновенно говорят, мена вещей образует куплю-продажу и есть древнейший вид купли-продажи. Вместе с тем в римском праве, если вспомнить, договор купли-продажи являлся консенсуальным контрактом consensu , тогда как договор мены относился к числу безымянных контрактов contractus innominati.

C точки зрения современной цивилистической доктрины и гражданского законодательства требования к характеру возмездности в договоре купли-продажи носят вполне определенный характер, поэтому, разумеется, вовсе не любая возмездность позволяет квалифицировать тот или иной возмездный договор, хотя бы и напоминающий куплю-продажу внешне, как договор купли-продажи. В любом договоре купли-продажи характер возмездности должен соответствовать двум совокупным требованиям, а именно: а взаимному обмену здесь обязательно подлежат разнородные эквиваленты; б разнородные эквиваленты здесь обязательно должны быть товарно-денежными, а потому все экономические отношения купли-продажи и основанные на них одноименные договорно-правовые формы должны соответствовать экономической формуле.

Отсюда следует, что обмен однородных по природе благ например, одних вещей на другие вещи или денежных знаков на другие денежные знаки -, , как и иной обмен, не вписывающийся в формулу например, оплата товаров работами или услугами - т. Действиями , очевидно? Предполагает иную гражданско-правовую квалификацию общественных отношений. Так, экономический обмен одного вида неденежного имущества на другое, как и обмен одних денежных знаков на другие если все денежные знаки при этом выполняют платежную функцию юридически обслуживает договор мены см.

Напротив, в тех случаях, когда обмениваются валюты разных государств, одна из которых выступает в качестве законного платежного средства, а другая относится к иностранной валюте, а потому является не средством платежа, а особым товаром см.

Однако если на территории РФ в соответствии с действующим законодательством осуществляется экономический обмен одной иностранной валюты на другую иностранную валюту, сугубо товарный характер обмениваемых ценностей предполагает квалификацию правоотношения как договора мены. В соответствии со всем отмеченным не вполне удачной видится формулировка правила п.

Характеризуя возмездность в договоре купли-продажи, необходимо заметить, что возмездность - явление, весьма близкое эквивалентности, но не тождественное ему.

Возмездность представляет собой явление юридическое, тогда как эквивалентность - экономическое, при этом возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность - обязательно равной платой или иным встречным предоставлением в договорном правоотношении. Отсюда следует, что эквивалентный экономический обмен с юридической точки зрения всегда предполагает возмездность отношений, но вовсе не любая возмездность обеспечивает эквивалентность взаимных предоставлений.

Экономический характер эквивалентности непосредственно связан с действием закона стоимости, который обусловливает существование общего принципа эквивалентности в товарообменных общественно-экономических отношениях, который, в свою очередь, на уровне конкретных гражданско-правовых отношений проявляется в таком явлении, как возмездность.

Возмездность преследует характерную компенсационную цель. Брагинский, - которые предполагают получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор.

Безвозмездными являются договоры, не предполагающие такой компенсации курсив мой. И все же не всякая компенсация сама по себе обеспечивает существование возмездности.

Для наличия последней необходимо, чтобы оба совершаемых сторонами предоставления имели место в рамках единого договорного правоотношения. Напротив, то же возмещение причиненного вреда в т. Компенсация морального вреда , преследующее очевидные восстановительные цели и представляющее собой компенсацию убытков потерпевшему, протекает в рамках самостоятельного охранительного правоотношения, возникающего в ответ на нарушение абсолютного права, что, в свою очередь, исключает здесь явление возмездности.

В конкретных правоотношениях возмездность может строго соответствовать идее эквивалентности. В то же время в силу тех или иных причин - объективных или субъективных - между явлениями эквивалентности и возмездности может наблюдаться расхождение. Красавчиков, - полной эквивалентности имущественных предоставлений сторон может и не быть.

В других случаях возмездность может заведомо отличаться от эквивалентности из-за необходимости срочного приобретения покупателем вещи, неблагоприятной товарной коньюнктуры, особой личной заинтересованности покупателя в конкретной вещи, внезапного отъезда продавца, специфических личных отношений, сложившихся между продавцом и покупателем, отсутствия у продавца знаний о подлинной ценности отчуждаемого имущества и других причин, а также целого ряда негативных с социально-юридической точки зрения обстоятельств, предусмотренных ст.

Логичный вытекающий отсюда вопрос - вопрос о т. Pretium justum справедливой цене и о том, существует ли с гражданско-правовой точки зрения допустимый предел несоответствия между явлениями эквивалентности и возмездности, способный оказать принципиальное влияние на вопросы квалификации гражданско-правовых отношений и выступающий границей между договором купли-продажи и гражданско-правовыми отношениями иного рода в частности, договором дарения?

Как свидетельствуют специальные источники, римское право классического периода не обсуждало вопрос о pretium justum, однако на позднем этапе его развития встречается упоминание о т. Laesio enormis чрезмерном злоупотреблении - правиле, по всей видимости, направленном на борьбу абсолютной монархии с общим экономическим расстройством римского государства, согласно которому в случае, если договорная цена была занижена более чем вдвое, продавец был управомочен на уничтожение контракта, а покупатель был вправе предложить справедливую надбавку к цене в целях его сохранения.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в русском дореволюционном гражданском праве: вопрос о справедливой цене здесь не обсуждался, но как и в римском праве встречались отдельные законодательные исключения. Так, адекватность уплачиваемой цены действительной стоимости имущества была необходима при отчуждении русским подданным за границей морского судна, что обеспечивалось участием в такой сделке русского консула.

В связи с этим же в источниках того времени обычно приводится и другой пример: если скупщики хлеба приобретали его у крестьян по несоразмерно низкой цене, заведомо воспользовавшись тяжелым положением продавцов, они обязывались доплатить последним разницу между уплаченной суммой и ценой проданного хлеба.

Законодательство имеет в виду, что хотя цены на предметы устанавливаются по экономическим законам, однако же случаются неестественные движения цен, как бы возмущения в экономическом быту, которые правительство обязано предупреждать, устранять. Специфическое звучание и значение вопрос о соотношении между явлениями эквивалентности и возмездности приобрел позднее, в условиях общегосударственного экономического планирования.

Новицкий, - эквивалентность следует понимать буквально, так как ценообразование в условиях социалистического хозяйства обеспечивает в максимальной степени эту эквивалентность.

Но в договорах между гражданами эквивалентность двух предоставлений по двустороннему договору не означает непременно их объективной равноценности: не требуется, чтобы одно предоставление являлось эквивалентом другого в экономическом смысле; достаточно, чтобы встречное обязательство служило в глазах каждого из контрагентов достаточным основанием для вступления в обязательство.

Тархов, - чтобы предоставления в возмездных сделках. И все же, несмотря на все колебания и сомнения, принимая во внимание отсутствие на современном этапе общегосударственного экономического планирования и, напротив, учитывая существование прямо провозглашенного принципа свободы договора, касающегося в том числе и свободы определения сторонами финансовых условий заключаемого ими договора см.

Разумеется, установление такого предела всякий раз должно быть индивидуальным, однако всякий раз возмездность будет иметь место постольку и до тех пор, поскольку и до которых она будет служить целям хотя бы самой минимальной компенсации затрат контрагента по сделке.

Поэтому если с определенного момента например, в случае продажи дорогой вещи по ничтожно низкой цене становится очевидным, что возмездность, как будто бы присутствующая в договоре, в действительности уже не в состоянии выполнять компенсационную функцию, а ее формальное существование преследует какие-либо другие цели, расхождение между эквивалентностью и возмездностью может стать и действительно нередко становится юридически предосудительным.

Чем более существенным в рамках конкретной сделки будет расхождение между эквивалентностью и возмездностью, тем более это дает оснований для того, чтобы усомниться в действительности сделки: в одном случае любые заинтересованные лица могут возбуждать вопрос о ее притворности см. Кстати, в одном из последних исследований, затрагивающих вопросы возмездности и безвозмездности гражданско-правовых отношений, Ю.

Романец задается сходным вопросом: насколько глубокой должна быть презумпция возмездности гражданского обязательства и какие обстоятельства необходимо оценивать как достаточные доказательства для признания договора безвозмездным? На примере института цессии он замечает, что указание об оплате само по себе еще не является безусловным доказательством возмездности этих отношений, если фактические обстоятельства, касающиеся отсутствия оплаты, свидетельствуют о мнимости притворности данного условия.

Тут же им обращается внимание и на то, что для и при возмездности цессии должна отсутствовать явная несоразмерность между уступаемым правом и суммой, подлежащей уплате за его уступку, при этом существование явной несоразмерности демонстрируется автором на конкретном примере, имевшем место в практике Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, в котором право требования на общую сумму более руб.

Передавалось только за руб. Возмездность, будучи обязательным признаком всякого договора купли-продажи, применительно к разным его случаям имеет двоякое проявление в зависимости от обязательности ее договорного установления и потенциальной определимости вопрос о римской pretium certum - определенности цены.

Вообще говоря, условие о цене в любом возмездном договоре включая и договор купли-продажи согласно действующему законодательству по общему правилу не является его существенным условием, а потому всякий возмездный договор в т.

И договор купли-продажи будет считаться состоявшимся даже в том случае, если вопрос о цене за отчуждаемое имущество не найдет своего прямого или косвенного договорного урегулирования.

Реальный и консенсуальный договор - основные отличия

Отечественное гражданское законодательство не содержит определения реальных и консенсуальных сделок, однако в теории права такие понятия повсеместно применяются. Реальность и консенсуальность сделки подразумевает различный момент заключения договора с момента подписания либо передачи имущества. Правила же определения данного момента установлены в ст.

Раздел: Право и юриспруденция. По договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену п. Договор купли-продажи является консенсуальным.

Каждый вопрос экзамена может иметь несколько ответов от разных авторов. Ответ может содержать текст, формулы, картинки. Удалить или редактировать вопрос может автор экзамена или автор ответа на экзамен. Договор купли-продажи.

Договор продажи недвижимости

Субсидия на коммунальные услуги 2. Социальная поддержка населения 3. Жилищные условия 4. Квартиры от государства 5. Социальная адресная помощь 6. Льготы 7. Пособия и льготы малоимущим семьям 8. Материальная помощь 9. Материнский капитал Многодетная семья

Договор купли-продажи

Договоры поставки и купли-продажи продукции и товаров являются наиболее распространенными обязательствами в предпринимательской деятельности. Данные договоры охватывают большую часть товарных отношений в финансово-хозяйственной деятельности как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей. Договор купли-продажи является генеральной договорной конструкцией пункт 1 главы 30 ГК РФ. В главе 30 выделяются виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи , договор поставки , договор поставки для государственных или муниципальных нужд , договор контрактации , договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости , договор продажи предприятия. Договор купли-продажи относится к числу важнейших традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития.

Элементы договора купли-продажи.

С какого момента считается заключенным договор? Отличие между ними заключается в определении момента вступления в силу договора. Для заключения реального договора недостаточно установления согласия сторон.

Отличия реального договора от консенсуального

За какие долги не выпустят заграницу? Лавров: вывод в космос американских ПРО приведет к новому витку гонки вооружений Пособия на детей увеличены с 50 рублей до прожиточного минимума Снизилась максимальная ставка по вкладам в рублях Исследование: половина блокчейн-проектов банков беззащитна перед хакерами. Главное Документы Эксперты.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 5 Этапы сделки, договор купли-продажи и регистрация недвижимости

Батычко Предпринимательское право в вопросах и ответах Краткие ответы на контрольные вопросы. Таганрог: ТРТУ, Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора, - по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения сторонами в требуемой законом форме. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения сторонами в требуемой.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [gaifm.ru]
Комментариев: 2
  1. Вениамин

    Естественно банк учитывает риски и есть переплата, но переплата по кредиту самая большая только в первые 30 его общего срока. Например кредит на 4 года, то максимальная переплата по процентам в первые 1.5 года. Если в этот момент платить больше, чем стандартный платёж, то через 1.5 года, сумма процентов значительно меньше и далее идёт только платёж по телу.

  2. Евдокия

    В Украине халявы не будет

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2019 Юридическая консультация.